Appartementengebouw - kosten en prijzen

meergezinswoningen-kosten-prijzen

Meergezinswoningen kunnen de woonbehoefte van meerdere gezinnen dekken, maar ze kunnen ook een kapitaalinvestering vertegenwoordigen. In een interview legt de cost tracker expert in detail uit welke kosten en prijzen je moet berekenen voor de bouw, prefabbouw of gebruikte aankoop van meergezinswoningen.

Vraag: Zijn meergezinswoningen nog steeds de moeite waard als kapitaalinvestering?

Kostentracker-expert: in veel gevallen wel, maar zeker niet in alle gevallen.

Het is altijd belangrijk dat de verhuurbaarheid zo optimaal mogelijk is, dat is het belangrijkste criterium. Om de rekening te laten uitkomen, moeten de kosten of prijs voor het appartementsgebouw natuurlijk overeenkomen met de te behalen huurinkomsten. Beide factoren kunnen alleen van geval tot geval worden beoordeeld.

Daarnaast: welk rendement wil je eigenlijk behalen als je het appartementengebouw als investering ziet.

Vraag: Wat kosten appartementsgebouwen in het algemeen?

Kostentracker-expert: daar is geen algemeen antwoord op - dat hangt af van het huis en of u zelf een huis bouwt, het koopt als een geprefabriceerd huis of het tweedehands koopt.

Bij het bouwen kunt u doorgaans uitgaan van kosten vanaf ongeveer 1.500 EUR per m². In de praktijk zullen de kosten echter meestal aanzienlijk hoger zijn - u moet zeker beginnen met 1.800 EUR per m² tot 2.000 EUR per m².

meergezinswoningen-kosten-prijzen

Bouwen in de stad kan aanzienlijk duurder zijn dan in het land

Als het om de bouw gaat, hangt het echter ook sterk af van waar je bouwt. In stedelijke gebieden kunnen de bouwkosten al aanzienlijk hoger zijn - de afgelopen jaren zijn de bouwkosten op sommige bouwplaatsen tot 3.000 EUR per m² of zelfs meer gestegen. Uiteraard spelen de apparatuur en constructie hier altijd een belangrijke rol.

De bouwsector daarentegen rekent vaak met de zogenaamde cubature: in dit geval wordt als vuistregel 400 EUR per m³ ingesloten ruimte gehanteerd - maar hier kan natuurlijk net als significante afwijkingen naar boven of beneden.

Over het algemeen geldt hetzelfde kostenkader voor geprefabriceerde huizen, maar ook hier kunnen prijzen per vierkante meter behoorlijk duur zijn.

Koopt u een appartementengebouw van een projectontwikkelaar, dan kan het - afhankelijk van de locatie - in individuele gevallen zelfs nog duurder zijn. Hierbij dient u er echter rekening mee te houden dat in dit geval ook de woning wordt meegerekend - deze kostenfactor is nog niet meegenomen bij het specificeren van de bouwkosten.

Koop je een tweedehands flatgebouw dan is de prijs vaak gebaseerd op de haalbare huren.

Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:

Op een gunstige locatie nabij een grote stad wordt een appartementengebouw gebouwd in solide constructie. De totale gebruiksoppervlakte bedraagt ​​400 m², er wordt kostenbewust gebouwd. De bouwkosten bedragen in dit geval dus 1.880 EUR per m². De kosten voor het perceel van 1.100 m² bedragen 170 EUR per m².

Postprijs
Terrein, 1.100 m², kost 170 EUR per m²187.000 EUR
Meergezinswoning in solide constructie752.000 euro
totale prijsEUR 939.000
Totale kosten per m² verhuurbare ruimte2.934 EUR per m²

Dit is natuurlijk slechts een voorbeeld van de kosten van een specifiek huis op een specifieke locatie. De kosten voor andere meergezinswoningen, vooral op andere locaties, kunnen ook aanzienlijk variëren.

In ons kostenvoorbeeld is geen rekening gehouden met nevenbouwkosten en hebben we het ontwerp van de buitenruimte en de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen nog niet in deze kosten meegenomen.

Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een appartementengebouw doorgaans afhankelijk?

Kostentracker-expert: hier spelen een aantal factoren een rol:

  • Type en grootte van het huis
  • Bouw en uitrusting
  • Locatie, ligging en omgeving van het huis
  • haalbare huren op de locatie bij aankoop van een huis
  • Aanbieder (voor geprefabriceerde huizen)

Zoals we echter hebben gezien, zijn de verschillen in kosten die deze factoren kunnen veroorzaken aanzienlijk.

Vraag: U zei dat de prijs soms gebaseerd is op de haalbare huurinkomsten - hoe werkt dat in de praktijk?

meergezinswoningen-kosten-prijzen

Vaak duurt het meer dan 20 jaar voordat de bouwprijs via huur is betaald

Kostentracker-expert: bij het onderhandelen over prijzen voor een reeds gebouwd en reeds gehuurd gebouw zijn de haalbare huren vaak een uitgangspunt.

In het verleden werden tussen de 10 en 12 jaarlijkse huurprijzen over het algemeen als prijscriterium gebruikt - vandaag kan de startprijs variëren van meer dan 20 jaarlijkse huurprijzen tot bijna 30 jaarlijkse huurprijzen , vooral goede en opkomende locaties.

In hoeverre dit als kapitaalinvestering nog rendabel is, moet elke koper voor zichzelf beoordelen.

Vraag: Hoe zit het met de winstgevendheid - hoe bereken je dat?

Kostentracker-expert: laten we eens kijken naar ons kostenvoorbeeld:

We hebben de kosten van ongeveer 3.000 EUR per m² verhuurbare ruimte berekend. U moet altijd oppassen met de oppervlakte die daadwerkelijk kan worden gehuurd: deze komt niet overeen met de totale bruikbare oppervlakte van het gebouw, aangezien nevenvoorzieningen zoals trappen moeten worden verwijderd.

Aan de andere kant zijn er de haalbare huren - hiervoor moeten we de huurindex in Duitsland nader bekijken. Hiervoor hebben we de gegevens uit 2018 gebruikt.

Locatie / waardeHuurprijs per m² per maandJaarlijkse huurprijs per m²
Gemiddeld Duitsland7,50 EUR per m² per maand90 EUR per m² per jaar
gezochte locaties10 EUR per m² - 12 EUR per m² per maand120 EUR per m² - 144 EUR per m² per jaar
Toplocaties (bijvoorbeeld München)tot € 17,50 per m² per maandtot € 210, - per m² per jaar

Met 320 m² daadwerkelijk verhuurbare oppervlakte zoals in ons kostenvoorbeeld, kunnen we uitgaan van huurinkomsten van gemiddeld 28.800 EUR per jaar als het gebouw continu wordt verhuurd.

Op goede locaties is het inkomen tot 46.000 EUR per jaar, op een toplocatie kan ons gebouw tot 67.000 EUR huurinkomsten per jaar genereren.

Als u nu 3.000 EUR per m² aan de bouwkosten optelt met ongeveer 120 EUR huurinkomsten per jaar en m², zouden de bouwkosten binnen ongeveer 25 jaar. Er wordt geen rekening gehouden met financierings- en rentekosten.

In dit geval zou je nog kunnen spreken van een winstgevende investering die op lange termijn nog steeds veel rendement oplevert.

Vraag: Moet u geen rekening houden met verhogingen van de huurprijs?

meergezinswoningen-kosten-prijzen

Huurstijgingen zijn niet altijd voorspelbaar

Kostentracker-expert: meestal wel, maar verhogingen van huurprijzen zijn altijd een beetje moeilijk te voorspellen. Deskundigen gaan ervan uit dat de huurprijzen voor toplocaties de komende jaren met wel 10% zullen stijgen, maar voor de meeste huren zullen de verhogingen niet meer dan circa 5% bedragen. Op het platteland kan zelfs worden aangenomen dat de huren enigszins op hetzelfde niveau zullen blijven.

Welke stijgingspercentages in de loop van de jaren daadwerkelijk zullen optreden, hangt in wezen af ​​van de locatie en de situatie.

Vraag: In hoeverre moet u bij aankoop of bouw ook rekening houden met vervolgkosten?

Kostentracker-expert: de vervolgkosten zijn zelfs erg belangrijk. Afhankelijk van welke bouwwijze je kiest voor een woning, kunnen de vervolgkosten aanzienlijk verschillen. In de vele jaren daarna kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.

In de regel is het beter om bij het bouwen iets duurdere bouwkosten te accepteren en hoge vervolgkosten te vermijden.

Laten we bijvoorbeeld eens naar de gevel kijken: kies je voor gevelbekleding - bijvoorbeeld met klinkersteen - dan heb je in het begin misschien hogere bouwkosten, maar vermijd je dan hoge vervolgkosten voor het renoveren en schilderen van het gevelvlak. Berekend over 30 of 40 jaar, zouden deze kosten alleen al aanzienlijk zijn en aanzienlijk hoger zijn dan het kostenverschil tussen de klinkergevel en een gipsgevel.

Het vaak populaire platte dak zorgt al na enkele jaren voor constante onderhouds- en servicekosten in zeer hoge mate. De constant noodzakelijke keuringen en afdichtingen kosten beduidend meer geld dan het verschil met een andere dakconstructie (bijvoorbeeld een klassiek zadeldak of monopitchdak) - bij deze dakvormen heb je echter, mits goed uitgevoerd, meestal decennialang geen moeite.

Vraag: Wat wordt bedoeld met de bijkomende bouwkosten - en hoe hoog zijn deze in de regel?

Kostentracker-expert: de bouwkosten omvatten een hele reeks kostenposten:

  • alle architectonische en ingenieursdiensten, inclusief de kosten voor de constructeur
  • alle bouwvergunning- en acceptatiekosten
  • Notaris- en kadasterkosten
  • de aanschafkosten voor hypotheekverstrekking
  • Verwerkingskosten en implementatiekosten, evenals rente tijdens de bouwfase
  • Verzekeringspremies voor de nodige bouwverzekeringen
meergezinswoningen-kosten-prijzen

Ongeveer 8% van de totale bouwkosten zijn voor rekening van de architect

Daarnaast kunnen er extra kosten zijn die van geval tot geval kunnen verschillen.

Het is niet mogelijk om een ​​algemene uitspraak te doen over de hoogte van de bijkomende bouwkosten, aangezien deze van gebouw tot gebouw verschillen. In de regel moet u echter ongeveer 10% tot 20% van de bouwkosten nemen.

Als vuistregel geldt dat de architectenkosten doorgaans 8% van de totale bouwkosten bedragen. De tarieven die worden gehanteerd zijn voor alle architecten hetzelfde: architecten en constructeurs betalen altijd volgens de HOAI, het ereloonschema voor architecten en ingenieurs. Dit om ervoor te zorgen dat vergelijkbare diensten ook hetzelfde bedrag kosten.

Vraag: Waar moet je op letten bij het bouwen of kopen van een flatgebouw?

Kostentracker-expert: bij het kopen of bouwen van een appartementengebouw als investering, moet het belangrijkste criterium de best mogelijke verhuurbaarheid zijn. Het tweede belangrijke criterium kan worden gezien als de laagst mogelijke vervolgkosten.

Al het andere zou ondergeschikt moeten zijn aan deze twee criteria. Het begint bij de locatie en vastgoedselectie en eindigt bij de bouw van de woning met zo laag mogelijke vervolgkosten. Een goede architect die bekend is met de constructie van appartementsgebouwen kan op beide punten erg behulpzaam zijn.

Van tevoren moet een berekening van de winstgevendheid en het rendement worden gemaakt, zodat u daadwerkelijk een zinvolle kapitaalinvestering creëert.

Wie alleen een tweegezinswoning bouwt voor eigen gebruik, profiteert natuurlijk ook van de laagst mogelijke vervolgkosten - maar verhuurbaarheid doet hier niet toe - dat wil zeggen dat je je bij het kiezen van een locatie vooral kunt focussen op de kosten van het eigendom.