Huiskosten: je moet ze verwachten

Gereedschap

Ook als de bouwkosten zijn verhoogd, blijft een huis kosten maken. In een interview legt de cost tracker-expert uitgebreid uit welke kosten je in de praktijk kunt verwachten.

Vraag: Waar moet je op letten als het gaat om de lopende kosten van een huis?

Kostentracker-expert: in de praktijk vormen de kosten van levensonderhoud voor velen het leeuwendeel van de kosten van levensonderhoud.

Leven kan niet zonder. Deze kosten zijn fundamenteel. Al het andere komt daarna.

Voor elke particuliere financiële planning is het daarom van fundamenteel belang om eerst de totale kosten van levensonderhoud te berekenen. Alleen degenen die een betrouwbare en betrouwbare schatting van de huidige en toekomstige kosten kunnen maken, zullen een redelijke basis hebben voor financiële langetermijnplanning.

De kosten die het bezitten van een huis met zich meebrengt, worden vaak onderschat. In veel gevallen is een eengezinswoning duurder dan een huurappartement in termen van exploitatiekosten - zelfs als velen hun eengezinswoning juist bouwen om elke maand dure huurkosten te besparen.

Ook is het erg belangrijk om in de toekomst te kijken met de bijkomende kosten: een eengezinswoning blijft niet altijd nieuw en volledig functioneel. Reparaties en onderhoudswerkzaamheden zijn onmisbaar voor elk huis, het geld ervoor moet vanaf het begin opzij worden gezet om financiële problemen later te voorkomen. Vaak doen mensen hier te naïef aan - wanneer er een grote reparatie- of verbouwingsmaatregel op handen is, is er vaak een noodgeval en moeten er dure leningen worden afgesloten om de reparatie of het onderhoud te financieren.

Gereedschap

Bijkomende kosten op lange termijn moeten worden meegenomen in de planningsfase

Een ander belangrijk punt met betrekking tot de bijkomende woningkosten is om tijdens de bouw consequent te werken om de bijkomende kosten op lange termijn zoveel mogelijk te verminderen. Luxe is best handig - maar veroorzaakt vaak aanzienlijk hogere kosten in het bedrijf, die op de lange termijn een last vormen voor het huishoudbudget. In de praktijk moet men er altijd voor zorgen dat de uitrusting van het huis zo wordt gepland dat de kosten voor bediening en voor reparatie en onderhoud zo laag mogelijk zijn.

Dit kan op veel gebieden worden gedaan - bijvoorbeeld door een gevel te klinken, wat op lange termijn een besparing oplevert voor duur schilderen en opnieuw bepleisteren van gevels. Als je dit van tevoren plant, heb je misschien iets meer geïnvesteerd, maar op de lange termijn heb je een behoudfactor geëlimineerd. Berekend over 40 - 50 jaar, is het vaak duidelijk de moeite waard. Hetzelfde geldt voor vloerbedekkingen, dakbedekkingen en andere componenten.

Het Passiefhuis wordt algemeen beschouwd als de ultieme lage bedrijfskosten: degenen die geen of slechts extreem lage verwarmingskosten hebben, lijken op de lange termijn veel geld te besparen. Maar laat u hier niet misleiden: de bedrijfskosten omvatten meer dan alleen de verwarmingskosten. De hogere investering in het passiefhuis (circa 10% - 15% t.o.v. een normale energiezuinige woning) gaat vaak gepaard met aanzienlijk hogere onderhouds- en reparatiekosten voor de gecompliceerde techniek (centrale ventilatiesystemen, sturingen, etc.). Als je hier rekening mee houdt met alle kosten en niet alleen met de stookkosten, is een passiefhuis in sommige gevallen op lange termijn zelfs duurder dan een veel eenvoudiger, energiezuinig huis met iets hogere stookkosten.

Kortom, als het gaat om de bijkomende kosten van woningen, is het belangrijk om in een vroeg stadium de totale incidentele kosten te berekenen, om consequent te letten op lage exploitatiekosten en lage onderhoudskosten voor alle componenten tijdens de bouw en vooral de toekomstige reparatie- en renovatiekosten vanaf het begin veilig te stellen met een voldoende hoge onderhoudsreserve. Dan heeft u uw bijkomende kosten echt onder controle - en kunt u veel meer ontspannen slapen.

Vraag: Welke extra kosten moet u verwachten voor een doorsnee eengezinswoning?

Kostentracker-expert: welke extra kosten in de praktijk worden gemaakt, hangt natuurlijk af van het huis zelf, de leeftijd en de uitrusting.

In de praktijk kun je er echter gerust vanuit gaan dat je met onder de € 400 à € 600 per maand bijna nooit wegkomt. Eventuele financieringskosten (aflossing van de woning) zijn nog niet inbegrepen.

Als u in de praktijk bijvoorbeeld nog € 500 maandelijkse afbetalingen moet doen, heeft u in het beste geval al een totale last van rond de € 1.000, - tot € 1.100, - die u moet kunnen betalen betrouwbaar elke maand. Bij het huidige loonniveau vormen de woonlasten een groot deel van het salaris.

Gereedschap

Hoe ouder het huis, hoe duurder het is om te onderhouden

In veel gevallen - vooral bij oudere huizen of huizen die aan reparatie toe zijn of met minder kostenbesparende meubels - kunnen de maandelijkse kosten dan aanzienlijk hoger zijn. Dan kan het vaak erg moeilijk zijn om deze kosten te betalen, zelfs in moeilijke levenssituaties (baanverlies, werkloosheid, ziekte).

Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk

We hebben de kosten berekend voor een middelgrote eengezinswoning op een middelgroot pand. Het is een modern huis van recente bouw zonder speciale onderhoudsinspanningen. Het is redelijk geïsoleerd en redelijk energiebesparend.

Ons huis ligt aan de rand van een grootstedelijk gebied, niet bijzonder centraal en in een gebied met vrij matige kosten.

PostKosten per maand
Onroerend goed belasting65 EUR
Riolering43.75 EUR
Afvalverwijdering en straatreiniging (aan de gemeente)45 EUR
GEZ (individueel huishouden)17,50 EUR
Stroomverbruik (hier erg zuinig)EUR 47,50
Veeg en controleer de open haard8,33 EUR
Woningbouwverzekering, natuurrisicoverzekering en inboedelverzekering44,17 EUR
Aansprakelijkheidsverzekering6,25 EUR
stookkosten66,67 EUR
Telefoonaansluiting, internetaansluiting, televisie40 EUR
Reserve voor onderhoud en reparatie140 EUR
Totale maandelijkse kosten524,17 EUR

Dit zijn natuurlijk slechts voorbeeldkosten die alleen gelden voor een zeer specifieke woning en pand op een zeer specifieke locatie.

Ons voorbeeldhuis is een relatief goedkope woning als het gaat om bijkomende kosten: in grootstedelijke gebieden, met een hoger elektriciteits- en verwarmingsverbruik en verwachte hogere reparatiekosten voor het huis, kan de maandelijkse last al snel veel hoger zijn.

Toch is 500 euro per maand al een behoorlijk bedrag - als je financieringskosten voor het huis toevoegt, wordt de limiet van 1.000 euro voor de maandelijkse last heel snel overschreden, zelfs met deze relatief lage bijkomende kosten.

Vraag: Waar zijn de huiskosten in de praktijk van afhankelijk?

Kostentracker-expert: natuurlijk spelen hier een groot aantal factoren een rol:

  • de locatie van het huis (locatie, regio)
  • de grootte van het huis
  • de grootte van het pand
  • de eenheidswaarde van het huis
  • Leeftijd en technische staat van het huis
  • de individuele uitrusting van het huis
  • de hoogte van de te betalen verzekeringspremies (hierbij speelt onder andere ook de ligging van de woning een rol)
  • de verwachte renovatie- en onderhoudskosten in individuele gevallen (vooral met betrekking tot energetische renovaties die moeten worden uitgevoerd, die extreem duur kunnen zijn)
  • Bijkomende kosten gemaakt in individuele gevallen (zwembad, tuinonderhoud enz.)
  • de aflossingen die nog verschuldigd zijn voor de woning

U moet al deze factoren in gedachten houden wanneer u begint met het berekenen van de werkelijke incidentele huiskosten. U mag hier geen enkel punt vergeten - veel kosten worden vaak niet in aanmerking genomen bij een eerste berekening of hun werkelijke bedrag wordt onjuist ingeschat.

Vraag: Hoe zit het met de onroerende voorheffing - welke kosten moet u verwachten?

Gereedschap

Onroerende voorheffing varieert sterk van staat tot staat

Kostentracker-expert: de zogenaamde eenheidswaarde van de woning speelt in eerste instantie een rol bij het berekenen van de onroerende voorheffing.

Het berekenen van de eenheidswaarde is in de praktijk vrij ingewikkeld, dus u moet beslist hulp zoeken bij een specialist. In wezen gaat de eenheidswaardeberekening over het berekenen van de waarde van het onroerend goed tot een bepaald jaar (in het westen geldt het jaar 1964, in het oosten het jaar 1935). Hierdoor ontstaat een uniforme, vergelijkbare waardebasis.

Voor de officiële berekening van de onroerende voorheffing wordt vervolgens het zogenaamde meetcijfer onroerende voorheffing toegepast op de normwaarde - dit meetcijfer verschilt afhankelijk van het soort gebruik van het onroerend goed en het gebouw erop .

Zodra de index van de onroerendgoedbelasting is vastgesteld, kan elke gemeente een ander aanslagtarief voor de onroerendgoedbelasting toepassen op deze index en zo de huidige te betalen onroerendgoedbelasting bepalen.

Er zijn echter grote verschillen in de beoordelingspercentages van gemeente tot gemeente - tussen grootstedelijke gebieden en landelijke gebieden van verschillende landen kan dit verschillen van 100% of zelfs meer opleveren. Er is bijvoorbeeld zo'n 100% verschil tussen Berlijn en kleine, landelijke gemeenschappen in Beieren.

Vraag: De gemeentelijke tarieven kunnen ook sterk variëren, toch?

Kostentracker-expert: Dat klopt: de kosten voor straatreiniging, vuilophaal en afvalwaterheffing kunnen ook sterk verschillen van gemeente tot gemeente.

Als je alleen naar de afvalwaterheffingen kijkt, kan dit ofwel 260 EUR of meer dan 1.000 EUR per jaar kosten - praktisch vier keer de kosten.

Wat individuele gemeenten nodig hebben voor de verwijdering van gemeentelijk afval en straatreiniging, kan ook sterk verschillen.

Al met al kan gezegd worden dat de locatie van een huis een zeer belangrijke betekenis heeft voor de latere bijkomende kosten. U moet altijd goed nadenken over waar u gaat bouwen of kopen. Over perioden van 40-50 jaar lopen de kostenverschillen tussen gebieden met algemeen lage vergoedingen en gebieden met algemeen hogere vergoedingen aanzienlijk op.

Vraag: De verzekeringspremies kunnen ook behoorlijk verschillen, toch?

Kostentracker-expert: Ja - enerzijds zijn ze altijd een beetje afhankelijk van de locatie en locatie van het huis (bijv. aantal zware regenval, mogelijke stormschade of overstromingen, stedelijk gebied of landelijke gemeenschap) en anderzijds natuurlijk altijd afhankelijk van de uitrusting en het individuele risico op beschadiging.

Op lange termijn biedt verzekeren echter een goede manier om te besparen op bijkomende kosten: door individuele verzekeringsvergelijkingen, onderhandelingen met de verzekeringsmaatschappij en bundeling van verzekeringen bij één bedrijf.

In geen geval mag u sparen door onderverzekering - dat kan moeilijk zijn om wraak te nemen in geval van schade. In het geval van een enorme onderverzekering van het gebouw, willen verzekeringsmaatschappijen mogelijk aanzienlijk minder of helemaal niet betalen in geval van schade. U mag dit risico in geen geval nemen - het is de kleine besparing van de lagere verzekeringspremie niet waard.

In uw eigen belang dient u er ook voor te zorgen dat u voldoende verzekerd bent. Als gevolg van klimaatverandering komen de zwaarste stormen en massale zware regenbuien momenteel steeds vaker voor in Duitsland, zelfs op plaatsen waar nog nooit zoiets bestond. Dat zal in de toekomst ook niet veranderen.

Vraag: Is het niet mogelijk om op lange termijn iets te besparen op de afvalwaterheffing?

Kostentracker-expert: hiervoor zijn zeker opties.

In de meeste gevallen is de afvalwaterbijdrage ook gebaseerd op de grootte van de afgesloten ruimtes op het terrein - dit zijn niet alleen dakoppervlakken maar ook infiltratiebestendige opritten, verharde paden of asfaltgebieden voor het huis.

Gereedschap

Wie regenwater opvangt, betaalt minder afvalwaterbijdragen

Als het regenwater dat erop valt wordt afgevoerd en ofwel in een greppel op het terrein sijpelt, ofwel wordt opgevangen in een regenbak en wordt gebruikt voor het besproeien van de tuin, kunnen de rioolkosten al aanzienlijk worden verlaagd. Het waterverbruik van drinkwater wordt dan natuurlijk ook verminderd.

Als het echter om de installatie gaat, zijn echte systemen voor het opvangen van regenwater vrij duur - het opgevangen regenwater mag dan alleen worden gebruikt voor het besproeien van de tuin, het doorspoelen van toiletten en wasmachines - al het andere is verboden. Hiervoor moet een compleet, parallel installatiecircuit in de woning worden aangelegd wat hoge kosten met zich meebrengt. In de praktijk moet je altijd heel precies uitrekenen of het nog de moeite waard is.

Een andere mogelijkheid kan zijn om een ​​groendak te bouwen - dit verlaagt ook de afvalwaterheffing op de lange termijn en kan in sommige gemeenten ook met hoge subsidies worden gebouwd.

Het afdekken van opritten en voorhoven met kwelverharding kan ook een manier zijn om de grootte van de afgedichte gebieden en daarmee de afvalwaterheffingen op de lange termijn en permanent te verminderen.

Dit alles geldt echter alleen voor die gemeenten die ook een opsplitsing van de afvalwaterbijdrage uitvoeren - in Duitsland zijn dat tot dusverre grotendeels het geval.

Vraag: Hoe zit het met de onderhoudskosten? In het kostenvoorbeeld werden 140 EUR onderhoudsreserves per maand berekend, waar komt dat vandaan?

Kostentracker-expert: eigenaren van appartementsgebouwen in Duitsland zijn wettelijk verplicht om een ​​redelijk deel van de kosten voor het onderhoud van het gebouw te betalen om in geval van nood over voldoende geld te beschikken.

Als je er logisch over nadenkt, geldt dit natuurlijk ook voor elke andere woning: geen woning kan op termijn zonder reparatie en renovatiemaatregelen.

De berekening kan worden afgeleid uit de gebruikelijke berekeningsmethode voor appartementsgebouwen - deze geldt in principe voor elke woning.

De onderliggende aanname is dat binnen 80 jaar (de gemiddelde gebruiksduur van een gebouw) ongeveer 1,5 keer de bouwkosten van het gebouw (exclusief grond- en ontwikkelingskosten) kunnen ontstaan.

Dit is wat de formule van Peters zegt. In de praktijk is het redelijk realistisch gebleken.

Als ons huis nu pure bouwkosten heeft van 120.000 euro, zouden de totale onderhoudskosten in 80 jaar ongeveer 180.000 euro bedragen. Dat zou ongeveer 2.250 euro per jaar en 187,50 euro per maand zijn.

Aangezien we niet de hele gebruiksduur van ons voorbeeldhuis zelf zullen beleven en financieren en ook een goede rente ontvangen over onze reserves, hebben we het maandbedrag voor ons vastgesteld op 140 EUR.

Voor een ouder, duurder of groter huis zou deze reserve echter fors verhoogd moeten worden volgens de formule van Peters.

De berekeningsmethode van de wetgever gaat echter uit van ten minste 7 EUR per m² tot 9 EUR per m² woonoppervlak en jaar voor meergezinswoningen die tot 30 jaar oud kunnen zijn (als alle reparaties tot datum).

Gezien de wettelijk vereiste hoge kosten voor energiegerelateerde renovaties en de constant stijgende kosten in de ambachtelijke sector, lijkt dit de absolute ondergrens te zijn, waarbij ook alleen rekening wordt gehouden met de woonoppervlakte van appartement gebouwen, maar niet de nevenkamers.

De resulterende jaarlijkse reserves van 980 EUR tot 1.260 EUR per jaar lijken ons iets te laag gezien de kosten in de praktijk, dus houden we liever vast aan de formule van Peters. Dat geeft ons in ieder geval een zekere veiligheidsmarge.