Bouwen van een appartementencomplex: met deze kosten moet u rekening houden

meergezinswoningen-bouwkosten

Als je aan de toekomst denkt, bouw je vaak een flatgebouw - ook als kapitaalinvestering. In een interview legt de cost tracker expert in detail uit welke kosten je moet verwachten voor de bouw en welke kostengrenzen er zijn voor de winstgevendheid.

Vraag: Een appartementengebouw als investering?

Kostentracker-expert: natuurlijk. Als er meerdere appartementen te huur zijn, leidt dit tot een zeer interessant rendement op lange termijn - afhankelijk van waar en hoe groot je bouwt. Dit zorgt voor een langdurig inkomen dat, afhankelijk van de locatie en omgeving, ook relatief veilig en permanent is.

In vergelijking met andere vormen van kapitaalinvesteringen wordt de woningbouw tegenwoordig vaak verwaarloosd, maar in feite ziet het er niet zo slecht uit bij het bouwen van appartementsgebouwen. Zeker als de rente laag is en er sowieso niet veel winstgevende en tegelijkertijd veilige investeringen op de markt zijn. Je moet natuurlijk ook zorgvuldig rekenen en plannen met het appartementengebouw. Kosten en inkomsten moeten hier zeker in evenwicht zijn.

Vraag: Wat kost een flatgebouw in het algemeen?

meergezinswoningen-bouwkosten

2000 € per vierkante meter is niet ongewoon in een flatgebouw

Kostentracker-expert: dat kun je natuurlijk niet over de hele linie zeggen - het hangt van veel factoren af, en natuurlijk van de grootte van het huis en de constructie.

In het algemeen wordt echter aangenomen dat de kosten voor een huis tussen 1.200 EUR per m² en 2.000 EUR per m² liggen. De prijs hangt altijd een beetje af van waar je precies bouwt.

In de meeste gevallen moet u echter uitgaan van een minimumprijs van 1.500 EUR per m², waaronder slechts in enkele gevallen gebouwd kan worden.

In sommige gevallen kan EUR 2.000 per m² ook aanzienlijk worden overschreden - maar gezien de latere rendementsverwachtingen moet dit worden vermeden.

Dit zijn natuurlijk slechts grove richtlijnen - maar ze bieden in ieder geval een orde van grootte om je globaal te oriënteren. Daarnaast moet tijdens de bouw altijd rekening worden gehouden met de vervolgkosten.

Als alternatief kunt u ook de zogenaamde cubature gebruiken als orde van grootte. In het algemeen wordt hier 400 EUR per kubieke meter afgesloten ruimte berekend. De cubature is de vuistregel in de bouwsector.

Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk

We plannen en bouwen een appartementsgebouw met een plat dak, de grootte moet 300 m² woonoppervlak zijn. Er wordt een moderne, energiezuinige woning gebouwd met een laag energieverbruik.

Postprijs
Bouwkosten zonder bijkomende bouwkosten525.000 euro
Prijs per m² woonoppervlak1.750 EUR per m²

Deze kosten zijn uiteraard slechts exemplarische kosten voor een specifiek gebouw in een specifiek ontwerp. De kosten kunnen natuurlijk ook heel anders zijn voor andere woningen, afhankelijk van de constructie en grootte.

Ons voorbeeldhuis laat echter al de afmetingen zien waarin we opereren. Daarnaast moeten de bijkomende bouwkosten en de kosten voor het onroerend goed (indien niet beschikbaar) worden berekend. De werkelijk verhuurbare ruimte is dan minder - meestal moet u 20% van de totale oppervlakte aftrekken

Vraag: Waar zijn de kosten van het bouwen van een appartementengebouw van af?

Kostentracker-expert: er spelen een groot aantal factoren een rol:

  • de bouwplaats en de omstandigheden op de bouwplaats
  • de constructie van het huis
  • de dakvorm
  • apparatuur
  • het ontwerp van de buitenruimte
  • het bedrag van de bijkomende bouwkosten voor het bouwproject

Elk van deze factoren kan in de praktijk voor enorme kostenverschillen zorgen. Daarom is het meestal onmogelijk om redelijk betrouwbare schattingen te geven voor een bouwproject zonder een nauwkeurige planning.

Vraag: Zijn deze kosten het zelfs waard?

meergezinswoningen-bouwkosten

Hoe hoger de huurindex, hoe lucratiever de constructie

Kostentracker-expert: dat hangt natuurlijk altijd af van hoe de bouwkosten zich verhouden tot de huurkosten. Afhankelijk van de hoogte van de huurindex ter plaatse zal de afschrijvingstermijn enerzijds en het daaropvolgende rendement anderzijds hoger of lager zijn.

Laten we dit eens bekijken aan de hand van ons voorbeeld. Ons gebouw heeft een oppervlakte van 300 m² - in dit geval bedraagt ​​de puur verhuurbare oppervlakte ongeveer 240 m². Dit komt overeen met ongeveer drie gezinsappartementen van 80 m².

De huurindex in Duitsland bedroeg in 2018 ongeveer 6,80 EUR per m² tot gemiddeld 9,10 EUR per m². De trend is over het algemeen opwaarts, maar de prijzen in landelijke regio's zijn meestal stabiel.

Het ziet er anders uit als het een toplocatie is - met name kleinere universiteitssteden en de omgeving zijn in opkomst. Prijzen van 12 EUR per m² kunnen daar ook gebruikelijk zijn. München is koploper met tot tot 17,80 EUR per m². Op goede locaties verwachten experts dat de huren de komende jaren met wel 10% zullen stijgen. Dit is echter slechts een momentopname en kan natuurlijk weer veranderen.

Als we simpelweg rekenen met het landelijke gemiddelde van 7,50 EUR per m², resulteert dit in jaarlijkse huurinkomsten van ongeveer 21.000 EUR als alle drie de appartementen continu worden verhuurd. Als u slechts twee appartementen huurt, kunt u een jaarinkomen van 14.400 EUR verwachten. Natuurlijk meer als de locaties de moeite waard zijn.

In veel gevallen zullen de huurinkomsten nauwelijks voldoende zijn om de constructie volledig te financieren met alle kosten inclusief een bijbehorend perceel. Hier is in ieder geval een goede en zorgvuldige planning vereist.

Vraag: Is het goedkoper om samen een appartementengebouw te bouwen en de bouwkosten te delen?

meergezinswoningen-bouwkosten

Als u geld wilt besparen, kunt u de bouwkosten met anderen delen

Kostentracker-expert: dit kan in individuele gevallen de moeite waard zijn, als u dat wilt.

Als in ons voorbeeld de totale gemaakte kosten bijvoorbeeld door 3 zouden worden gedeeld, zouden de kosten per gezin toch zo groot zijn dat er een aanzienlijk aantal eengezinswoningen te koop zou worden aangeboden. Zelfs geprefabriceerde huizen met grond kunnen al op deze schaal worden gebouwd.

Een duidelijk kostenvoordeel ten opzichte van andere woonvormen vloeit niet automatisch voort uit meergezinswoningen.

Vraag: Terug naar de bouwkosten: Waarop moet je letten bij de bouwwijze en het ontwerp van de woning met betrekking tot de kosten?

Kostentracker-expert: Nou - eerst moet je altijd zowel de bouwkosten als de vervolgkosten in de gaten houden. Dit geldt ook voor de bouwschil.

Een dubbelwandig metselwerk met een klinkerstenen gevel is beduidend duurder om te bouwen, maar biedt thermische voordelen en vooral beduidend lagere vervolgkosten in de jaren daarna.

Het omgekeerde is bijvoorbeeld het geval bij platte daken. Een plat dak brengt doorgaans zeer hoge vervolgkosten met zich mee, terwijl de vervolgkosten bijvoorbeeld bij een lessenaarsdak beduidend lager zijn. Bovendien is een monopitch-dak veel rendabeler om op te zetten dan een klassiek zadeldak of schilddak.

Als je vooral naar de kosten kijkt, moet je altijd een balans vinden tussen lage bouwkosten en zo laag mogelijke vervolgkosten.

Tegen deze achtergrond zijn ook energie-efficiëntiemaatregelen in het gebouw te zien. Degenen die plannen met een laag energieverbruik, kunnen behoorlijk wat besparen met lage bedrijfskosten.

De toegepaste energiebesparende technologie mag technisch niet te complex zijn - in het geval van passiefhuizen bijvoorbeeld hebben veel onderzoeken al aangetoond dat de hightech apparatuur ervoor zorgt dat de vervolgkosten zo hoog zijn dat passiefhuizen er bijna niet zijn. langer financieel de moeite waard. Dus als het om energie-efficiëntie gaat, gaat het altijd om het vinden van een verstandige middenweg.

Vraag: Wat wordt in het algemeen verstaan ​​onder de bijkomende bouwkosten en hoe hoog zijn deze?

Kostentracker-expert: de bijkomende constructiekosten omvatten de volgende kosten:

  • Planningkosten (architecten, ingenieurs, constructeurs)
  • Administratieve kosten (bouwvergunningen, bouwinspecties, etc.)
  • alle kosten voor het verkrijgen van bouwfinanciering
  • Kadaster en notariskosten
  • alle verwerkingskosten en toezeggingsrente tijdens de bouwperiode
  • Premies voor bouwverzekeringen

Hoe hoog de kosten van nevenbouw zijn, hangt altijd af van het individuele geval en de inspanning die met de bouw gemoeid is. In het algemeen maken de bijkomende bouwkosten echter 10% tot 20% van de totale bouwkosten uit.

Vraag: Wat kost de architect eigenlijk voor dergelijke bouwprojecten?

meergezinswoningen-bouwkosten

8% van de totale bouwkosten wordt betaald aan de architect

Cost Tracker Expert: dat is altijd een beetje moeilijk te zeggen, omdat het altijd om de daadwerkelijke inspanning gaat.

De factureringsbasis voor architecten is altijd dezelfde en bindend, dat is de HOAI, het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs.

Als grove richtlijn kunt u doorgaans uitgaan van ongeveer 8% van de totale kosten van het gebouw als kosten voor de architect. Zoals ik al zei, dit is slechts een ruwe richtlijn.

Vraag: Moet je naar de architect gaan en zelf plannen - of moet je een projectontwikkelaar kopen?

Kostentracker-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen. In de overgrote meerderheid van de gevallen verkopen projectontwikkelaars panden die al aan investeerders zijn gepland. De ruimte voor ontwerp en planning was vaak zeer beperkt.

Dit betekent niet dat u doorgaans beter en vooral kosteneffectiever kunt plannen dan de prijs die de ontwikkelaar biedt. In veel gevallen lukt dat niet en is zelf bouwen vaak aanmerkelijk duurder dan een vergelijkbare woning van een ontwikkelaar - of in ieder geval net zo duur.

De reden hiervoor is dat projectontwikkelaars totaal andere voorwaarden krijgen voor bouwwerkzaamheden en dat je als particulier bouwer niet bovenaan de prioriteitenlijst staat voor welke branche dan ook, ook niet bij de bouw van een appartementsgebouw.

Ook in veel branches worden de bijzonder gunstige voorwaarden die worden geboden aan projectontwikkelaars met grote ordervolumes gecompenseerd door hogere marges bij particuliere vastgoedeigenaren. Dan heb je natuurlijk een nadeel qua kosten en moet je voor vergelijkbare diensten veel duurder betalen dan een projectontwikkelaar.

Als je natuurlijk veel eigen werk kunt doen - eventueel met helpers uit je eigen vriendenkring - en daarmee de totale bouwkosten aanzienlijk kunt verlagen, heb je hier een voordeel. Zelf bouwen met de architect kan dan financieel de moeite waard zijn.