Bouwvergunning - wat zijn de kosten?

kosten bouwvergunning

Zonder officiële goedkeuring kan er in Duitsland bijna niets worden gebouwd. Zoals bij de meeste vergunningen en aanvragen, zijn er meestal geen kosten om te vermijden. De kostentracker-expert legt in een interview uitgebreid uit welke kosten gemaakt kunnen worden voor een bouwvergunning en waar deze kosten van afhangen.

Vraag: Voor welke gebouwen heeft u in Duitsland een vergunning nodig - en hoe moet een dergelijke aanvraag worden ingediend?

Kostentracker-expert: in principe hebben bijna alle gebouwen in Duitsland officiële goedkeuring nodig, inclusief de meeste ingrijpende verbouwingen van bestaande gebouwen, als ze leiden tot een aanzienlijke verandering in het gebruik of als de woonruimte verandert.

De vereisten voor wat aan goedkeuring onderworpen is, verschillen echter van staat tot staat - ze zijn gebaseerd op de respectieve toepasselijke bouwvoorschriften van de staat.

In sommige deelstaten kunnen er uitzonderingen zijn op de vergunningplicht voor individuele gebouwen - bijvoorbeeld voor de bouw van tuinhuizen of een carport op eigen terrein. Dit is echter altijd een zaak van de staat en kan dus van staat tot staat verschillen. Bovendien zijn er speciale regelingen van individuele gemeenten of gemeenten die de bouwvoorschriften van de staat in individuele gevallen verder kunnen beperken.

Om het geheel nog ingewikkelder te maken, bestaat er niet zoiets als "de" bouwaanvraag - er kunnen verschillende aanvragen worden ingediend, afhankelijk van het type gebouw.

De gebruikelijke bouwaanvraag, zoals die meestal moet worden gedaan voor eengezinswoningen of meergezinswoningen, wordt in de officiële Duitse "vergunning voor het indienen van grote gebouwen" genoemd.

Bovendien bestaat er in sommige deelstaten ook de zogenaamde "vergunning voor het indienen van kleine gebouwen", die voor bepaalde gebouwen voldoende is. Hier zijn de eisen niet zo streng en moeten er minder uitgebreide documenten worden overlegd.

De vergunning voor het indienen van kleine gebouwen is beschikbaar in de volgende deelstaten:

  • Baden-Wuerttemberg
  • Beieren
  • Berlijn
  • Bremen
  • Hamburg
  • Nedersaksen en
  • Sleeswijk-Holstein

In deze deelstaten kunnen dan niet alleen de architecten een bouwaanvraag indienen, maar in veel gevallen ook

  • Meesters in alle bouwnijverheid (timmerlieden, metselaars, betonwerkers)
  • Civiel-ingenieurs en
  • bouwkundig ingenieur
kosten bouwvergunning

In bijna alle deelstaten mogen alleen architecten elke bouwaanvraag indienen

Architecten hebben over het algemeen sowieso het recht om bouwdocumenten in te dienen (uitzondering: interieurontwerpers) en mogen daarom in alle deelstaten elke bouwaanvraag indienen. De enige uitzondering hierop is de deelstaat Hessen: hier zijn veel interieurontwerpers ook bevoegd om bouwdocumenten in te dienen (indiening van een klein gebouw), terwijl interieurontwerpers in alle andere deelstaten meestal geen toestemming voor het indienen van een gebouw hebben.

Naast de grote en kleine bouwtoepassingen, die alleen in bepaalde deelstaten beschikbaar zijn, is er in sommige deelstaten ook een zogenaamde bouwmelding.

Ook hier regelen de afzonderlijke deelstaten welk type gebouwen en op welke maximale hoogte een bouwbriefje volstaat.

Een bouwaanvraag wordt ondertekend door de planningsarchitect, die bevestigt dat aan alle bouwvoorschriften die van toepassing zijn op de betreffende bouwplaats is voldaan.

De autoriteiten controleren dergelijke bouwnotificaties meestal slechts zeer oppervlakkig en de ingediende documenten meestal alleen op volledigheid en plausibiliteit.

Er is geen officiële bouwvergunning voor een bouwbericht, als de overheid geen bezwaren meldt of het bouwproject niet binnen 4 weken na het indienen van de bouwaanvraag verbiedt, wordt het automatisch als goedgekeurd beschouwd.

Wilt u de dure kosten van het indienen en wijzigen van een bouwaanvraag besparen, dan kunt u eerst een zogenaamd voorlopig bouwverzoek indienen. Dit gaat gepaard met beduidend lagere leges dan een officiële bouwaanvraag en de gemeente maakt na het onderzoek bekend of en welke bezwaren er zijn en wat er moet worden gewijzigd zodat de bouwaanvraag wordt goedgekeurd.

Als een architect de voorlopige bouwaanvraag doet, mag hij bij een negatieve beslissing geen stedenbouwkundige kosten aanrekenen. Hij is contractueel verplicht om permanent goedkeurbare planning uit te voeren voor de klant. Dienovereenkomstig mag hij geen aparte kosten in rekening brengen voor het wijzigen van een niet-goedgekeurde aanvraag.

Vraag: Nu de belangrijkste vraag: wat kost een bouwaanvraag doorgaans?

Kostentracker-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen. Elke autoriteit rekent zijn eigen tarieven aan, en er zijn altijd individueel zeer verschillende kosten voor het indienen van de verschillende documenten, afhankelijk van de autoriteit en het bouwproject.

kosten bouwvergunning

De kosten van de vergunning mogen niet worden onderschat

Over het algemeen moet u in de meeste gevallen ongeveer 0,5% van de totale bouwkosten alleen voor de vergunning (groot bouwsjabloon) berekenen. In de praktijk bedragen deze kosten doorgaans tussen 0,2% en 0,7% van de totale bouwkosten.

De overheid berekent de vergoedingen die ze in rekening brengt echter volgens een andere formule die rekening houdt met de zogenaamde constructiewaarde en de besloten ruimte voor gebouwen.

Dan zijn er de kosten voor de benodigde documenten die bij de bouwaanvraag moeten worden gevoegd. Het aanmaken van deze documenten kan ook erg duur zijn.

Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:

We willen een eengezinswoning bouwen die volgens planning een bouwwaarde heeft van 325 euro per m³. De afmeting van de afgesloten ruimte is 637 m³. De architect in opdracht voert alle plannen uit en dient voor ons de bouwaanvraag in.

Postprijs
Kosten voor de bouwaanvraag (autoriteit)1.040 EUR
Planningskosten voor de architect (servicefase 1 - 4 volgens HOAI)EUR 6.053,40
totale prijsEUR 7.093,40

Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een heel specifiek gebouw op een heel specifieke locatie. De kosten voor andere gebouwen, vooral in verschillende ontwerpen, kunnen ook aanzienlijk verschillen.

In ons geval nam de architect de volledige planning over, stelde de vereiste documenten op en diende de bouwaanvraag voor ons in. Hij factureerde zijn prestaties volgens de middelste zin in de HOAI.

Bij een moeilijke of bijzonder tijdrovende planning kunnen de architectenkosten ook beduidend hoger zijn.

Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor de bouwvergunning afhankelijk?

Kostentracker-expert: er zijn een paar dingen waarmee u rekening moet houden:

  • het type constructie
  • bij welke instantie de bouwaanvraag wordt ingediend (federale staat en respectieve gemeente)
  • welke documenten zijn vereist
  • wie de bouwaanvraag indient
  • wat kost de architect voor de planning

De autoriteit berekent haar kosten gewoonlijk volgens het volgende schema:

Bouwwaarde=bouwwaarde / m³ × gesloten ruimte in m³
bouwwaarde × kostentarief=kosten voor de bouwvergunning (meestal 0,5%, dit wordt vaak naar boven afgerond)

Bij de planning bepaalt de architect ook altijd de grootte van de besloten ruimte en de bouwwaarde / m³.

Met behulp van deze twee waarden en het geldende kostentarief kan men vervolgens een inschatting maken van de kosten voor de bouwvergunning.

Vraag: Wat zijn de kosten van de planning?

Kostentracker-expert: als u ervan uitgaat dat de architect de volledige planning zal uitvoeren (zoals in ons voorbeeld), wordt de HOAI, het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs, gebruikt. Het regelt wat een architect in individuele gevallen voor zijn diensten mag vragen.

De HOAI is bindend voor alle architecten in Duitsland, maar de kosten worden gesorteerd op het type gebouw dat wordt opgetrokken (Klasse I t / m V). Eengezinswoningen zijn soms behoorlijk complex om te plannen, dus vallen ze in Klasse III of Klasse IV, afhankelijk van de constructie.

Afhankelijk van de individuele planningsinspanning heeft de architect dan een kleine ruimte om zijn kosten aan te passen. Hij kan factureren volgens het minimum, medium of maximum tarief van de HOAI, afhankelijk van hoe groot zijn inspanning is. De verschillen tussen het minimum- en maximumtarief zijn echter meestal niet zo groot meer.

kosten bouwvergunning

10% van de totale kosten gaat naar de architect

In de regel kunt u voor een eengezinswoning ongeveer 10% van de totale bouwkosten aannemen voor de totale architectenkosten.

Dit omvat echter alle 9 onderhoudsfasen waar de architect rekening mee mag houden tijdens de bouw van een huis - van de basisbeoordeling en voorlopige planning tot het onderhoud van het gebouw na voltooiing en de documentatie van structurele schade.

Er zijn echter alleen werkfasen 1 - 4 nodig totdat de bouwaanvraag is ingediend. Ze maken volgens HOAI iets minder dan een derde ( 27%) uit van de totale architectenkosten.

Vraag: Wat kost een bouwaanvraag?

Kostentracker-expert: hier zijn de kosten meestal gebaseerd op de inspectie-inspanningen van de autoriteit.

De kosten voor een voorlopig bouwonderzoek kunnen vrij laag zijn ( van ongeveer 50 EUR tot 100 EUR), maar voor de meeste grotere bouwprojecten liggen ze in het bereik van 200 EUR tot 400 EUR sterk>.

In het geval van zeer complexe bouwprojecten of zeer grote gebouwen, zoals een flatgebouw, kan het vooronderzoek tot maximaal 5.000 EUR kosten.

Vraag: is de aanvraagvergunning voor een klein gebouw goedkoper dan de grote?

Kostentracker-expert: meestal wel, aangezien hier aanzienlijk minder documenten nodig zijn.

Bovendien is de "kleine" bouwtoepassing meestal alleen toegestaan ​​voor kleinere bouwprojecten of zeer eenvoudige gebouwen - in dit geval zijn de kosten voor planning en goedkeuring lager.

De totale kosten die in rekening worden gebracht, zijn afhankelijk van de instantie in welke deelstaat de aanvraag wordt ingediend.

Vraag: Kunnen de planningskosten dan ook anders zijn?

Kostentracker-expert: ja, zeker. Vooral bij kleine bouwplannen kunnen meestervakmannen vaak een bouwaanvraag indienen - de planningskosten zijn dan vaak lager dan bij architecten.

Alle architecten en civiel ingenieurs rekenen echter automatisch volgens de HOAI, omdat ze hier wettelijk toe verplicht zijn. De kosten zijn in dit geval altijd gebaseerd op de totale bouwkosten die in de detailplanning (servicefase 3) zijn bepaald.

Vraag: Is het mogelijk om de kosten van de bouwvergunning te beïnvloeden of te verlagen?

Kostentracker-expert: meestal niet. De planningskosten worden gespecificeerd door de HOAI, de in te dienen documenten worden bepaald door de respectievelijke bouwvoorschriften van de staat - op geen van beide heb je dus invloed.

De overheid stelt de kosten van de bouwaanvraag vast op basis van de bouwwaarde en de opgebouwde ruimte - ook hier heb je geen invloed op.

Maar wat u zelf meestal kunt besparen, zijn extra kosten door een planningswijziging. Als je de architect laat plannen, is dat sowieso geen probleem, de architect moet ervoor zorgen dat de planning wordt goedgekeurd.

Secundaire taken, zoals het verkrijgen van toestemmingsverklaringen van buren, kunt u hooguit zelf doen om de architect kosten voor dit werk te besparen. Dit is echter vaak slechts een zeer klein deel van de plannings- en goedkeuringskosten die hierdoor kunnen worden bespaard.