Onroerende voorheffing: welke kosten zijn te verwachten?

onroerende voorheffing kosten

Sinds de onlangs ingediende ontwerphervorming van de onroerende voorheffing is deze anderszins verwaarloosde belasting in de aandacht van het algemeen belang gekomen. Sommige belangengroepen vrezen een enorme belastingverhoging, maar slechts weinigen weten hoeveel onroerendgoedbelasting ze überhaupt moeten betalen. We vroegen de kostentracker-expert hoe hoog de onroerendgoedbelasting is voor een gebouw en hoe deze kan worden berekend.

Vraag: Hoe hoog is de onroerendgoedbelasting in Duitsland?

Kostentracker-expert: het hangt altijd af van het individuele gebouw of onroerend goed en de waarde ervan, en van de gemeente waarin het zich bevindt. De hoogte van de onroerende voorheffing verschilt van gemeente tot gemeente.

Allereerst een voorbeeld van kosten.

Kostenvoorbeeld uit de praktijk

Een vrijstaande eengezinswoning heeft een gerapporteerde eenheidswaarde van € 35.000. De gemeente heeft een tarief van 960% vastgesteld.

Postprijs
Onroerende voorheffing (eenheidswaarde x basisbelastinggrondslag)91
dus onroerende voorheffing (grondslag onroerende voorheffing x belastingtarief)873,60 euro per jaar

Het huidige kostenvoorbeeld betreft een vrijstaande eengezinswoning in een bepaalde gemeente. De kosten van onroerendgoedbelasting kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de gemeente.

Vraag: Hoe wordt onroerende voorheffing berekend?

onroerende voorheffing kosten
De onroerende voorheffing is gebaseerd op verschillende grondslagen.

Kostentracker-expert: om de onroerende voorheffing te kunnen berekenen, zijn in totaal drie waarden vereist:

  • de eenheidswaarde van het onroerend goed (huis of onroerend goed)
  • de grondslag voor onroerende voorheffing die van toepassing is op het betreffende gebouw (tussen 0,26% en 1%)
  • het zogenaamde aanslagpercentage

De onroerende voorheffing wordt dan als volgt berekend:

Eenheidswaarde x onroerendgoedbelastingindex x aanslagtarief=te betalen onroerendgoedbelasting

Onroerende voorheffing is verschuldigd één keer per jaar of in gedeelten meerdere keren per jaar.

Naast deze berekeningswijze, die van belang is voor woning- en grondeigenaren (zogenaamde onroerende voorheffing B), is er ook een andere berekeningswijze voor alle grond die voor land- en bosbouw wordt gebruikt (zogenaamde onroerende voorheffing A).

Eenheidswaarde

De eenheidswaarde van een gebouw of eigendom komt niet overeen met de aankoopprijs.

onroerende voorheffing kosten
De eenheidswaarde komt niet overeen met de aankoopprijs.

De eenheidswaarde van een onroerend goed of huis wordt bepaald door het belastingkantoor. De standaardwaarde dient om een ​​vergelijkbare waardering van terreinen en gebouwen te creëren door de waarde van elk onroerend goed fictief te berekenen ten opzichte van de waardeverhoudingen van 1964 (in West-Duitsland) en 1935 (in Oost-Duitsland).

De berekening van de eenheidswaarde is ingewikkeld en niet altijd begrijpelijk voor leken. Voor de berekening wordt ofwel de inkomenswaardemethode ofwel de reëlewaardemethode gebruikt.

De bruto jaarhuur 1 januari 1964 of 1 januari 1935, gespecificeerde duplicators alsmede toeslagen en kortingen voor waardeverminderende en waardeverhogende aspecten spelen een rol bij de verdisconteerde verdienmethode. Bij de materiaalwaardemethode worden echter de productiekosten, de grootte van de besloten ruimte in m³ en een bepaald wettelijk voorgeschreven waardecijfer gehanteerd. De berekeningsmethode is in beide gevallen in detail wettelijk vastgelegd.

De eenheidswaardeberekening is door het Grondwettelijk Hof achterhaald en ontoereikend verklaard - de overheid moet daarom eind 2019 een nieuwe eenheidswaardeberekening indienen, die dan vanaf 2022 van toepassing zal zijn. De verwachting is dat de eenheidswaarden sterk zullen stijgen door een nieuwe rekenmethode - hierdoor wordt ook de onroerende voorheffing aanzienlijk duurder.

Onroerende voorheffing basisnummer

De grondslag voor onroerende voorheffing varieert tussen 0,26% en 1%. Het is afhankelijk van het type vastgoed en de ontwikkeling en wordt wettelijk voorgeschreven voor de individuele vastgoedsoorten en soorten ontwikkeling.

Beoordelingspercentage

Het aanslagpercentage wordt altijd voor een begrotingsjaar vastgesteld door de betreffende gemeente. Het gehanteerde beoordelingspercentage kan sterk variëren van gemeente tot gemeente - het is gewoonlijk tussen ongeveer 300% en 1000%. Het nationale Duitse gemiddelde ligt rond de 460%.

Vraag: Waar is de onroerende voorheffing dan van afhankelijk?

onroerende voorheffing kosten
De onroerende voorheffing is afhankelijk van het type gebouw.

Kostentracker-expert: het bedrag aan onroerendgoedbelasting wordt bepaald door:

  • het type gebouw of onroerend goed (index onroerende voorheffing)
  • de eenheidswaarde van het gebouw of land
  • het type berekening van eenheidswaarde (vorige of nieuwe basis vanaf 2022)
  • het door de gemeente vereiste onroerende voorheffingstarief
  • of het onroerend goed wordt gebruikt voor land- of bosbouw (andere berekeningswijze, onroerende voorheffing A)

Alleen als u al deze gegevens kent, kunt u het bedrag aan onroerende voorheffing in elk afzonderlijk geval berekenen.

Vraag: Welke stijgingen van de onroerende voorheffing kunnen worden verwacht?

onroerende voorheffing kosten
De onroerendgoedbelasting wordt binnenkort hervormd.

Kostentracker-expert: niemand kan op dit moment precies zeggen. Tot dusverre was dit alleen een voorstel van de belastingdienst, aangezien het Federaal Grondwettelijk Hof om een ​​nieuwe regeling had gevraagd omdat de toepasselijke grondslagen volledig verouderd zijn.

De vorm waarin het voorstel zal worden geïmplementeerd, is nog open. Op 1 januari 2022 zou dan voor het eerst een herbeoordeling van de grond moeten plaatsvinden, waarna de nieuwe belasting in 2025 voor het eerst verschuldigd is.

Tot die tijd kunnen de afzonderlijke gemeenten nog op de wet reageren en zo nodig hun aanslagtarieven aanpassen om een ​​te hoge belastingdruk voor de burger te vermijden. Het bedrag aan onroerende voorheffing dat vanaf 2025 voor individuele woningen moet worden betaald, staat dus nog volledig open.