Vastgoed ontwikkelen: welke kosten moeten bouwers maken?

Vastgoedontwikkeling

Zelfs de bijkomende kosten bij het kopen van een woning kunnen aanzienlijk zijn. Daarnaast zijn er ook de kosten die gemaakt worden voor de ontwikkeling van de bouwplaats. Ze worden betaald aan de gemeente of de verantwoordelijke pensioenbureaus. In ons interview legt de cost tracker-expert uit welke kosten u kunt verwachten en waar deze kosten in individuele gevallen van afhangen.

Vraag: Wat zijn de kosten voor het ontwikkelen van een woning?

Kostentracker-expert: dat is natuurlijk moeilijk over de hele linie te kwantificeren - dat hangt in grote mate af van het betreffende onroerend goed, de grootte en de aard van het onroerend goed. Daarnaast speelt het type en de grootte van het geplande gebouw ook een rol voor individuele aspecten van de ontwikkelingskosten.

Uiteraard moet een onderscheid gemaakt worden tussen volledig bebouwde, deels bebouwde en onbebouwde panden: bij een volledig bebouwd pand zijn er helemaal geen ontwikkelingskosten, bij deels bebouwde panden liggen de aansluitingen allemaal al op de eigendomslijn en hoeft alleen maar naar huis te plannen. De kosten zijn hierdoor beduidend lager. Alleen in het geval van een braakliggend object moeten de volledige ontwikkelingskosten worden verwacht.

Ruwe richtlijnen

Vastgoed ontwikkelen

De kosten van vastgoedontwikkeling lopen sterk uiteen

Ruwweg gesproken moet u gemiddeld EUR 2 per m² tot EUR 10 per m² vastgoedoppervlak berekenen. De meest voorkomende eigendommen kosten tussen de € 6.000 en € 18.000.

Als er echter in de loop van de ontwikkeling een weg moet worden aangelegd of gemoderniseerd, kunnen er voor u als opdrachtgever extra kosten ontstaan. Afhankelijk van de lokale omstandigheden kunnen deze kosten heel verschillend zijn - dat kan slechts € 3 per m² tot € 5 per m² grond betekenen, in extreme gevallen kan het zelfs tot € 50 per m² grond sterk zijn >.

Allereerst moet duidelijk worden gemaakt welke maatregelen er in de loop van de ontwikkeling moeten plaatsvinden:

  • Afvalwateraansluiting
  • Water voorraad
  • elektriciteit
  • Telecommunicatiesystemen (telefoon en internet)
  • Gas (indien nodig)
  • Ontwikkeling met een toegangsweg

De ontwikkelingskosten voor de rioolaansluiting in nieuwbouwgebieden bedragen meestal ongeveer 2.000 EUR tot 7.000 EUR. In individuele gevallen kan dit echter aanzienlijk hoger zijn als de afstand tot het volgende aansluitpunt groter is (bijvoorbeeld bij een zeer groot perceel of een afgelegen bouwterrein).

De ontwikkelingskosten voor de watervoorziening liggen gewoonlijk tussen de ongeveer 2.000 EUR en 5.000 EUR. Ook hier zijn in individuele gevallen vaak aanzienlijk hogere kosten nodig.

De ontwikkelingskosten voor elektriciteit in een nieuw ontwikkelingsgebied zijn meestal tussen 2.000 EUR en 3.000 EUR voor de meeste elektriciteitsleveranciers. Bij panden op een navenant ongunstige locatie of toestand kunnen ook hier de kosten aanzienlijk oplopen.

De ontwikkelingskosten voor telefoon en internet zijn relatief laag in de meeste nieuwe ontwikkelingsgebieden. Voor normale aansluitingen hoef je meestal maar een paar honderd euro te rekenen. Bij speciale verzoeken kan dit hier echter ook beduidend hoger zijn: ook een glasvezel internetverbinding (FTTH, Fiber-To-The-House) kan oplopen tot € 15.000.

Daarentegen zijn de ontwikkelingskosten voor gas in de meeste gevallen weer hoger. Voorwaarde is dat er al een toevoeraansluiting in de straat is. De kosten zijn dan tussen 1.500 EUR en 2.500 EUR. Er kunnen echter ook afwijkingen en extra kosten zijn waarmee rekening moet worden gehouden.

Voor de aanleg of uitbreiding van een toegangsweg kunnen zeer variabele kosten ontstaan, afhankelijk van de lokale omstandigheden. Doorslaggevend voor de kosten is hoeveel panden baat hebben bij deze ontsluitingsweg, of andere panden met zogenaamd derdengebruik (zoals een supermarkt, een openbare parkeerplaats) profiteren van de weg en welke extra kosten er gemaakt worden voor de aanleg van trottoirs, fietspaden en straatverlichting. Gemeenten mogen echter tot 90% van de wegenbouwkosten of tot 75% van de kosten van de modernisering van wegen doorberekenen aan de vastgoedeigenaren.

Kostenvoorbeeld uit de praktijk

We hebben een voorheen braakliggend pand gekocht met een oppervlakte van 1.000 m² aan de buitenrand van een nieuwbouwgebied en willen dit ontwikkelen. Alle aanvoerlijnen bevinden zich dicht bij de eigendomslijn.

Voor ons pand moet de bestaande toegangsweg worden uitgebreid. Aangezien wij de enige gebruikers zijn van dit deel van de toegangsweg, moeten wij de volledige kosten zelf dragen.

Postprijs
KanaalaansluitingEUR 2.900
Stroomaansluiting2.120 EUR
Gasaansluiting1.960 EUR
Wateraansluiting2.240 EUR
Aansluitkosten voor telefoon, glasvezel internet (uitbreidingsgebied)1.670 EUR
Totale kosten van vastgoedontwikkelingEUR 10.890
Verlaging van het eigen kostenaandeel door de gemeente naar 80%8.712 EUR
Deelname aan kosten voor de toegangswegEUR 9.800
Totale kostenEUR 18.512
Kosten per m² grond in dit geval18,51 euro per m² grond, inclusief toegangsweg

Dit kostenvoorbeeld heeft alleen betrekking op een specifiek individueel geval. Ook in andere gevallen kunnen de ontwikkelingskosten voor een pand significant verschillen.

Vraag: Waar zijn de ontwikkelingskosten van een woning van afhankelijk?

Cost Tracker Expert: er zijn een aantal dingen waarmee u rekening moet houden:

Vastgoedontwikkelingskosten

De grootte van het onroerend goed is slechts een van de vele prijsfactoren

  • of het nu een gedeeltelijk ontwikkeld of een braakliggend pand betreft
  • hoe groot het pand is
  • hoe het pand is gebouwd
  • welk type gebouw in welke grootte er op het terrein moet worden gebouwd
  • de afstand van de eigendomslijn de respectievelijke toevoerleidingen zijn
  • of er een toegangsweg (toegangsweg) moet worden aangelegd
  • welk deel van de eigen kosten wordt gemaakt in de ontwikkelingskosten (gemeenten kunnen hun eigen kosten verlagen van de gebruikelijke 90% naar maximaal 70% of meer om bouwactiviteit te bevorderen)
  • welk deel van de kosten wordt betaald voor de aanleg van wegen
  • of er een gasaansluiting nodig is
  • welke kwaliteit is vereist voor de internetverbinding (standaard of FTTH)

In het algemeen zult u dus altijd moeten uitgaan van het specifieke individuele geval om een ​​betrouwbare kostenraming te krijgen. Ook de daaropvolgende ontwikkelingskosten spelen een rol bij de selectie van een woning. Als een volledig ontwikkeld pand kan worden gekocht voor slechts een iets hogere meerprijs, kan het de moeite waard zijn.

Indien nodig kunnen hoge ontwikkelingskosten voor een woning een goed argument zijn om een twee-onder-een-kapwoning te bouwen.