Voorrang: wat zijn de kosten?

voorrangskosten

Overgangsrechten, erfdienstbaarheden en bouwlasten zijn een gecompliceerd onderwerp. Het gaat ook om de kosten op veel verschillende gebieden, vanaf? Registratie tot jaarlijkse betalingen. De kostentracker-expert legt in ons interview uit welke kosten gemaakt kunnen worden in verband met doorgangsrechten.

Vraag: Wat zijn de kosten van het recht van overpad?

Kostentracker-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen. Ten eerste hebben de kosten een impact op heel verschillende terreinen - waaronder de waarde van het onroerend goed - en ten tweede speelt de waarde van een recht van overpad of erfdienstbaarheid ook een rol bij de gemaakte kosten. De beoordeling van de waarde van een voorrang is een gecompliceerde zaak, maar als het gaat om het berekenen van het resulterende waardeverlies op een onroerend goed, wordt het nog ingewikkelder.

Allereerst moet onderscheid worden gemaakt tussen:

  • of het voorrang is
  • of het een erfdienstbaarheid is of
  • of het een bouwbelasting is

De achtergrond is altijd dezelfde: een huiseigenaar moet een deel van zijn bezit ter beschikking stellen zodat iemand anders zelfs bij zijn eigen bezit kan komen.

Vraag: In welke gevallen wordt überhaupt een voorrang overeengekomen?

voorrangskosten

Vooral bij het verdelen van land wordt voorrang afgesproken

Kostentracker expert: Dit is met name het geval bij de verdeling van eigendommen: het deel van het pand aan de achterkant heeft dan meestal geen verbinding meer met de openbare ruimte of met een openbare toegangsweg, behalve via de ander deel van het pand. In dit geval wordt er iets gecreëerd dat juridisch een ‘pipe-steel property’ wordt genoemd.

Vraag: Is het altijd een automatisch geldige inschrijving in het kadaster?

Kostentracker-expert: in de praktijk heeft u verschillende opties om een ​​voorrangsregeling overeen te komen en juridisch te definiëren:

  • een contractuele overeenkomst
  • de benoeming van een zogenaamde erfdienstbaarheid of
  • de registratie van een bouwbelasting (als het een voorrang voor openbaar gebruik is).

Contractuele overeenkomsten worden gesloten als een privaat recht van overpad tussen twee mensen met een contract. In dit geval is er geen inschrijving in het kadaster, dus er zijn geen notariskosten.

Het probleem met een contractuele overeenkomst is dat als een van de eigendommen van eigenaar verandert, het contract automatisch ongeldig wordt. Omdat het alleen tussen twee specifieke personen is gesloten, is het alleen geldig als overeenkomst tussen deze twee personen, maar niet automatisch voor elke opvolger.

Het andere probleem met een overeenkomst op basis van het verbintenissenrecht is dat in het geval van een overeenkomst die met wederzijdse instemming is gesloten, de eigenaar van het onroerend goed die het recht van overpad verleent geen automatisch recht op compensatie heeft. Dit betekent dat er geen kosten ontstaan ​​voor de gebruiker van het recht van overpad.

De volgorde van erfdienstbaarheid wordt daarentegen openbaar gemaakt in het kadaster en is permanent van toepassing op elke opvolger-eigenaar van beide eigendommen. De erfdienstbaarheid is een zogenaamd "zakelijk recht" en dus - in tegenstelling tot het contract - niet persoonlijk.

De notaris zorgt voor de formulering van de erfdienstbaarheid, de inschrijving in het kadaster vindt plaats met het zogenaamde "dienende vermogen", dat wil zeggen met het onroerend goed dat voorrang verleent. Het onroerend goed dat profiteert van het recht van overpad, wordt een achterliggend onroerend goed genoemd (Pfeifenstiel-eigendom). Voor deze woning is er geen inschrijving in het kadaster, maar het voorrecht heeft ook invloed op de waarde van de woning voor deze woning.

Als een openbaar pad over privé-eigendom leidt, wordt daar geen erfdienstbaarheid gecreëerd, maar wordt er een bouwbelasting ingevoerd. Bouwbelastingen staan ​​niet in het kadaster, maar in de bouwbelastingsindex.

Vraag: Zijn er nog andere rechten verbonden aan het recht van overpad?

Kostentracker-expert: naast het daadwerkelijke recht van overpad, moeten ook andere gerelateerde rechten in acht worden genomen. Deze naburige rechten kunnen ook op een later tijdstip tot kosten leiden.

Dit zijn de volgende mogelijke rechten:

voorrangskosten

Aan het recht van overpad zijn vaak andere rechten verbonden

  • de lijn rechts (het recht om lijnen te laten leggen op het deel waarop voorrang bestaat)
  • het bouwrecht (niet noodzakelijkerwijs gekoppeld, maar mogelijk)
  • het recht van overpad
  • het rijden naar rechts

In het geval van opstalrechten wordt overeengekomen dat een gebouw ook mag worden opgetrokken op het dominante pand (degene die profiteert van het recht van doorgang) dat uitsteekt op het bediende pand. Dit is echter niet altijd het geval, maar moet afzonderlijk worden besproken.

Bij het noodrecht van overpad moet een dergelijke situatie bestaan ​​dat het achterliggende pand alleen via het bedienend pand te bereiken is. Als dit het geval is, heeft de eigenaar van het perceel erachter automatisch voorrang. De eigenaar van het dienende goed mag hem dit niet ontzeggen.

In ruil daarvoor heeft de eigenaar van het dienende goed recht op de zogenaamde Notwegerente - een gebruiksvergoeding voor het toekennen van een bepaald recht van overpad. Bij het noodpensioen zijn er kosten voor de eigenaar van het pand erachter. Deze kosten zijn jaarlijks te betalen. Ze worden gemeten volgens de beperkingen opgelegd door het recht van overpad op het dienende eigendom.

Het noodrecht van overpad is niet opgenomen in het kadaster - er zijn dus geen notaris- en kadasterkosten.

Naast het noodrecht van overpad kan om dezelfde reden ook een recht van rijden ontstaan ​​(het recht om niet alleen het bedienend terrein te voet over te steken, maar ook om door te rijden met voertuigen). In dit geval geldt hetzelfde voor rijrechten als voor het noodrecht. In alle andere gevallen wordt het behandeld als het gebruikelijke recht van overpad.

Kostenvoorbeeld uit de praktijk

De kosten worden bij voorrang bepaald nadat een perceel is verdeeld. Het oorspronkelijke perceel van 1.000 m² is verdeeld in twee gelijke delen van elk 500 m². De marktwaarde van het onroerend goed is 300 EUR per m².

Aan de rand van het bedienend perceel is een strook van in totaal 60 m² aangewezen als toegangsmogelijkheid voor het erachter gelegen pand.

KostenfactorkostenMaak kennis met de kosten
jaarlijks contant pensioen500 EURAchterste perceel
Jaarlijkse gebruiksvergoeding (dit dekt ook de onderhoudskosten)250 EURAchterste perceel
Afschrijving15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (contante waarde van het cash pensioen)het dienen van eigendom
Afschrijving16.665 EUR + 8.333 EUR uit jaarlijkse betalingen (contante waarde van de contante huur of de gebruiksvergoedingen)Achterste perceel

Dit is een individueel kostenvoorbeeld voor een specifiek voorbeeldgeval. In andere gevallen kunnen de resulterende kosten en waardeverliezen heel verschillend zijn. In dit geval zijn de inhoudingen en betalingen uitsluitend gebaseerd op een individueel uitgevoerde beoordeling.

Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor voorrang afhankelijk?

Kostentracker-expert: hier zijn een paar dingen waarmee u rekening moet houden:

  • of het voorrang is
  • of een erfdienstbaarheid is geregistreerd
  • welke notariskosten worden gemaakt voor het inschrijven van de erfdienstbaarheid
  • of er een bouwbelasting wordt geregistreerd
  • welke andere rechten zijn gekoppeld aan het recht van overpad (bijv. lijnrecht, rechts rijden)
  • of alleen een verbintenissenrechtelijke overeenkomst tussen twee eigenaren van onroerend goed wordt gesloten
  • met welke beperking moet rekening worden gehouden voor het dienende vermogen
  • de marktwaarde van de twee eigendommen (dienende en heersende goederen)
  • hoe groot het gebied is waarop voorrang en, indien van toepassing, rij- en andere rechten worden verleend
  • hoe groot de onderhoudsinspanning is op het gebied waarvoor voorrang wordt verleend

De resulterende kosten kunnen alleen in specifieke individuele gevallen worden berekend met behulp van verschillende evaluatiefactoren. Er zijn geen algemeen geldende algemene informatie of tabellen.

Vraag: Wat zijn de notariskosten voor het inschrijven van een erfdienstbaarheid?

voorrangskosten

Notariskosten variëren afhankelijk van de waarde van het recht van overpad

Kostentracker-expert: in individuele gevallen kan dit iets afwijken, afhankelijk van de inspanning van de notaris en de waarde van het geregistreerde voorrecht.

Het vergoedingsschema voor notarissen is van toepassing op de berekening van de notariskosten, zoals het geval is bij alle notariële werkzaamheden (bijvoorbeeld voor de eigendomsoverdracht). De bijbehorende tarieven zijn af te leiden uit de tabellen in het tarievenoverzicht.

Bij een voorrang van € 5.000, - zou dit resulteren in vergoedingen van circa € 30 - € 40 bij de notaris. Daarnaast kunnen er nog kosten zijn voor verdere uitgaven van de notaris (inzage in het kadaster, telefoonkosten etc.) waarmee nog rekening moet worden gehouden.

Vraag: Speelt de afschrijving wegens voorrang een rol bij de koopprijs van een woning?

Kostentracker-expert: ja, in ieder geval. Grond waarop voorrang geldt, is minder waard - en wordt daarom ook tegen een lagere prijs verkocht.

Het berekenen van het individuele waardeverlies is echter niet altijd eenvoudig en moet worden uitgevoerd door een ervaren deskundige, vooral als het gaat om het kopen of verkopen van het onroerend goed.

Vraag: Betekent dit dat onderhoudspanden goedkoop kunnen worden verworven?

Kostentracker-expert: dat is te simpel.

De koopprijs van een dienstend pand is natuurlijk lager vanwege het bestaande recht van overpad - maar het vastgoedgebied kan niet volledig worden gebruikt vanwege het recht van overpad. Er is dus eigenlijk geen echte winst, de prijsverlaging betekent ook een navenant “kleinere” woning.

Als het onroerend goed wordt gefinancierd, kan het recht van overpad zelfs een negatieve impact hebben: banken hebben vaak de neiging om een ​​hoger beveiligingskapsel toe te passen dan normaal, omdat het onroerend goed met het bestaande recht van overpad later misschien moeilijker te verkopen is. De hogere veiligheidskorting kan ook de financieringsvoorwaarden verslechteren en daarmee de rente op vastgoedfinanciering verhogen.

Vraag: Zijn er ook nadelen vanwege voorrang voor dominante eigendommen?

Kostentracker-expert: zolang het recht van overpad wettelijk permanent verzekerd is door een geregistreerde erfdienstbaarheid, zijn er geen noemenswaardige nadelen.

Het wordt echter problematisch wanneer er geen voorrang is vermeld in het kadaster, maar alleen een verbintenisovereenkomst. In dit geval, aangezien er geen rechtszekerheid is, kunnen er problemen zijn met de financiering van het onroerend goed. De kansen om zo'n pand te verkopen zijn ook vaak beduidend slechter dan bij een geregistreerde erfdienstbaarheid.