Wat kan een huismeester kosten?

wat-mag-een-conciërge-kosten

Wil je als verhuurder niet alles zelf regelen, dan kun je een huismeester of een huismeester inhuren. Als verhuurder moet je goed op de kosten letten - niet alleen vanwege je eigen portemonnee, maar ook vanwege de wettelijke eisen. We wilden van de cost tracker-expert weten wat de maximale kosten van een huismeester zijn.

Vraag: Welke kosten kan een huismeester in loondienst of een ingehuurde huismeester veroorzaken?

Kostentracker-expert: de maatstaf van alles hier is de energierekening. De kosten voor de huismeester of voor een in opdracht gegeven huismeesterdienst worden uiteindelijk doorbelast aan de individuele huurders, zij maken deel uit van de verdeelbare exploitatiekosten. Het woord dat ertoe doet in de wet is "relatief". Huurders hoeven geen onevenredig hoge kosten te betalen - in dit geval blijven als verhuurder de kosten van de huismeester gewoon achter en mogen ze niet worden doorberekend aan de individuele huurders van de woning.

Er zijn geen wettelijk bindende voorschriften over hoe hoog de kosten voor een dienstdoende huismeester of een ingehuurde huismeester mogen zijn, zodat ze toch voldoen aan de eis van economische efficiëntie. Rechtbanken beoordelen dit altijd van geval tot geval naar de gemaakte kosten voor de individuele huurder.

Als grove richtlijn kan de grens voor evenredige, voldoende zuinige kosten echter worden gezien op rond de 0,50 euro per m² woonoppervlak en maand. Dit betekent dat in een huis met 8 appartementen van elk 50 m² (=400 m² woonoppervlak), maandelijkse kosten tot € 200 nog steeds als economisch worden beschouwd, maar niet meer. In individuele gevallen kan dit echter iets naar boven of naar beneden variëren, afhankelijk van de situatie - het gaat erom hoe de bevoegde rechtbank het ziet in geval van een geschil.

Alleen reguliere kosten zijn verdeelbaar

Er moet ook rekening mee worden gehouden dat niet alle kosten van de huismeester over het algemeen verdeelbaar zijn, maar alleen de kosten die reguliere activiteiten vertegenwoordigen. Onderhouds- en servicewerkzaamheden zijn over het algemeen niet verdeelbaar - ongeacht wie het doet. De deelbare conciërge kosten omvatten alleen zaken als trappenhuisreiniging, winterdienst, tuinonderhoud en veiligheidscontroles en reguliere onderhoudswerkzaamheden.

Kostenvoorbeeld uit de praktijk

We hebben een appartementencomplex met in totaal 13 appartementen (in totaal 920 m² woonoppervlak). We bekijken of we niet zomaar een huismeester moeten inhuren in plaats van de schoonmaak, de tuinman en de winterdienstverlener, en welke kosten de in dienst zijnde huismeester moet maken.

Postprijs
Woonruimte920 m²
de economische kosten beperken aldus de verdeling450 EURO maandelijks
Arbeidskosten mini-job, inkomen 350 EUR per maand350 EUR
Bijkomende kosten mini job, inkomen 350 EUR per maand.EUR 51,10
Totale maandelijkse kosten voor een mini-job met een inkomen van 350 EUR401,10 EUR
mogelijk aantal uren met totaal Minimumloon (9,35 euro)ongeveer 37 uur per maand

Het berekenen van de maximale huismeesterkosten voor loontrekkenden is best lastig en moet ook de incidentele loonkosten omvatten. In de meeste gevallen zal een fulltime baan pas in zeer grote wooncomplexen als zuinig worden gezien, en zijn dagdeelbanen vaak al problematisch.

Vraag: Wat is de omvang van de toegestane kosten?

Kostentracker-expert: uiteindelijk gaat het natuurlijk om wat een individuele rechtbank nog steeds toelaatbaar en evenredig acht. De ruwe richtwaarde van € 0,50 per m² woonoppervlakte per maand is juridisch niet bindend en kan slechts dienen als eerste globale richtlijn.

Als deze richtlijn echter wordt gehanteerd, kan in veel gevallen slechts een zeer klein aantal uren worden gefinancierd. In heel veel gevallen kan dit alleen bereikt worden door een fiscaal vriendelijke minibaan met lage bijkomende kosten - een dienstverband als een dagdeel of zelfs een fulltime functie is in veel gevallen, inclusief bijkomende kosten, hoogstwaarschijnlijk ver boven de streefwaarde. U kunt hier in detail meer lezen over de kosten van werknemers op mini-jobbasis.

Kosten voor regulier versus eenmalig werk

wat-mag-een-conciërge-kosten
Alleen kosten die regelmatig ontstaan, kunnen ook worden omgeslagen.

Ook moet er voor gezorgd worden dat alleen de reguliere dienstverlening van de inhuurder in aanmerking wordt genomen: alleen die kosten die daadwerkelijk betrekking hebben op regulier werk mogen aan de huurders worden doorberekend - reparatie- en onderhoudswerkzaamheden dienen als verhuurder zelf betaald te worden - ook in de vorm van overeenkomstige loonkosten.

Conciërge diensten

In het geval van conciërgeservices is het mogelijke aantal uren meestal aanzienlijk lager - landelijk gemiddeld rekenen deze bedrijven uurtarieven van ongeveer 32,50 EUR per uur - hier moet u heel goed nadenken over wat u biedt uw huurders aan kunnen of mogen verwachten.

Dubbele facturering

In geen geval mag er in welke vorm dan ook dubbele facturering plaatsvinden - bijvoorbeeld conciërge en tegelijkertijd facturering voor trappenhuisreiniging door de schoonmaakdienstverlener of tegelijkertijd facturering voor winterdiensten van een externe provider. Hier kan men bijna aannemen dat dit als oneconomisch zal worden afgewezen als men niet echt zeer deugdelijke redenen voor dergelijke dubbele voordelen kan noemen.

Vraag: Waarvan zijn de maximaal mogelijke kosten voor een huismeester afhankelijk?

wat-mag-een-conciërge-kosten
De kosten van een huismeester zijn afhankelijk van verschillende factoren.

Kostentracker-expert: relevant hier is:

  • welke reguliere werkzaamheden (geen reparatie- of onderhoudswerkzaamheden) überhaupt nodig zijn
  • welke kosten worden gemaakt (richtwaarde EUR 0,50 per m² woonoppervlak per maand)
  • of huurders het eens zijn met de kosten
  • Of er goedkopere aanbiedingen zijn voor de diensten (bijvoorbeeld vaste tarieven van conciërgeserviceproviders of schoonmaakdiensten)
  • hoe het kostenniveau wordt beoordeeld door de bevoegde rechtbank