Lopende kosten voor het huis - waar moet u rekening mee houden?

lopende-kosten-huis

Zelfs degenen die hun huis al hebben afbetaald, wonen niet gratis - net als huurders moeten ook huiseigenaren rekening houden met de lopende kosten. Deze kosten worden vaak onderschat. De cost tracker expert legt in een interview uitgebreid uit welke kosten in de praktijk te verwachten zijn.

Vraag: Waarom worden de lopende kosten zo vaak onderschat - en waarom is het belangrijk om overzicht te hebben?

Kostentracker-expert: in veel gevallen komen facturen alleen met onregelmatige tussenpozen binnen - ongeveer elke zes maanden of jaarlijks. Grotere rekeningen worden dan behandeld als ongeplande uitgaven en kunnen een gat in het huishoudbudget slaan. Als u vanaf het begin een overzicht heeft van wat uw huis u in het algemeen kost, kunt u dergelijke situaties gemakkelijk vermijden. De kosten van het huis maken deel uit van de directe kosten van levensonderhoud - de kosten van huisvesting kunnen meestal niet worden vermeden of worden bespaard (op enkele kleine uitzonderingen na). Je moet dus altijd stevig gepland zijn.

Een goed overzicht van de latere kosten is ook van belang als het gaat om hypotheekverstrekking. Vaak kijken ze alleen naar het bedrag van de afbetaling, maar in feite zijn er extra lopende kosten met het huis die je ook moet dragen. Als u deze kosten over het hoofd ziet of te laag inschat, wordt de woning elke maand aanzienlijk duurder dan u in eerste instantie had gepland. Ze tellen altijd op bij de aflossingstermijnen van de bouwlening.

Een goed overzicht van alle lopende kosten is daarom vanaf het begin belangrijk - en logisch. U moet altijd weten welke lasten een huis met zich meebrengt.

Vraag: Hoe hoog zijn de exploitatiekosten van een eengezinswoning in de praktijk?

Kostentracker-expert: dat hangt natuurlijk in grote mate af van het huis zelf en de locatie. Algemene informatie is daarom altijd moeilijk.

Voor de meeste eengezinswoningen moet u echter uitgaan van exploitatiekosten van minimaal 5.000 EUR tot 8.000 EUR per jaar. Bij oudere woningen kan dit vaak aanzienlijk meer zijn.

Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:

We hebben de kosten voor een typische eengezinswoning op een doorgaans groot grondstuk in detail bekeken en op een rijtje gezet:

Postgemaakte kosten per jaar
Onroerend goed belasting780 EUR per jaar (dat kan in bepaalde gebieden meer zijn)
stookkosten800 EUR per jaar (ons huis is een energiezuinig, relatief nieuw gebouw - dat kan aanzienlijk meer zijn)
Riolering525 EUR per jaar
elektriciteitskosten570 EUR per jaar
Afvalvergoedingen240 EUR per jaar
Straat schoonmaken300 EUR per jaar
schoorsteenveger100 EUR per jaar
Basistarief voor vaste lijn en internet480 EUR per jaar
Huishoudelijke verzekering200 EUR per jaar
Verzekering voor huizenbezitters150 EUR per jaar
Verzekering voor natuurlijke schade180 EUR per jaar
GEZ per jaar210 EUR
Onderhoudsreserve1.680 EUR per jaar (dit is aanzienlijk meer voor oudere huizen)
Totale kosten per jaar6.215 EUR
maandelijks verdeeld517,91 euro per maand
lopende-kosten-huis

Zelfs de lopende kosten voor een zuinige eengezinswoning zijn meestal meer dan € 500 per maand

Dit zijn natuurlijk slechts voorbeeldkosten voor een typische, moderne eengezinswoning. Ook bij andere woningen kunnen de kosten beduidend hoger zijn, zeker bij een ligging in grootstedelijke gebieden of bij een woning die ouder is.

In ons kostenvoorbeeld kunt u al zien dat de woning op veel vlakken geoptimaliseerd en redelijk zuinig is - maar de gemaakte kosten zijn al aanzienlijk. Hogere verwarmingskosten, hoge elektriciteitskosten of talrijke reparaties aan oudere huizen kunnen deze kosten aanzienlijk opdrijven.

Als je hier een gemiddelde afbetaling van een lening bij optelt, tellen de kosten voor huisvesting op tot een hoog bedrag dat elke maand verhoogd moet worden.

Vraag: Van welke factoren zijn de exploitatiekosten van het huis afhankelijk?

Kostentracker-expert: er zijn veel factoren waarmee u rekening moet houden:

  • de locatie van het huis (locatie)
  • de eenheidswaarde van het huis
  • Leeftijd en technische staat van het huis
  • de energetische toestand van het huis
  • de uitrusting van het huis
  • de hoogte van de verzekeringspremies in detail
  • Eventuele bijkomende kosten waar nog rekening mee gehouden moet worden (bv. Onderhoud van de buitenvoorzieningen, jaarlijks onderhoud van een plat dak, sneeuwruimen, etc.)

Elk van deze factoren kan van huis tot huis heel verschillende kosten veroorzaken - de totale kosten waarmee rekening moet worden gehouden voor het huis zijn dienovereenkomstig verschillend.

Vraag: Waarom is de ligging van de woning zo bepalend voor de kosten?

Kostentracker-expert: er zijn twee dingen waarmee u rekening moet houden:

  • de ligging van het gebouw qua staat en gemeente
  • de feitelijke ligging van het gebouw qua hoogte en ligging op het terrein

De feitelijke ligging van het huis heeft een grote invloed op de stookkosten: op grotere hoogten is het meestal kouder en is er meer verwarming nodig. Een vrijstaande woning met grote raampartijen op het zuiden heeft vaak beduidend minder verwarmingsenergie nodig omdat het in de winter ook vaak wordt verwarmd door de zonnestralen.

Vooral de ligging qua federale staat en gemeente is bepalend voor de leges, die per gemeente sterk kunnen verschillen:

  • Onroerend goed belasting
  • Riolering
  • Gemeenschapsvergoedingen voor afvalverwijdering en straatreiniging

Onroerende voorheffing is vaak aanzienlijk hoger in grootstedelijke gebieden dan in plattelandsgemeenschappen. Er zijn tot twee keer zoveel verschillen - bijvoorbeeld tussen Berlijn en een kleine gemeente in Beieren.

Afvalwatervergoedingen worden vastgesteld door de respectieve afvalwatervereniging waartoe u behoort. De uitgaven die de vereniging heeft voor de gemeentelijke afvalwaterafvoer spelen vaak een grote rol in de kosten.

lopende-kosten-huis

Rioleringstarieven variëren sterk, afhankelijk van de locatie

Als, zoals in sommige gebieden in het oosten, slechts zeer kleine dorpen met enkele huizen zijn aangesloten op verafgelegen rioolwaterzuiveringsinstallaties, kan dit tot aanzienlijk hogere kosten leiden dan in dichtbevolkte gebieden. De lengte van de leidingen zorgt niet alleen voor hoge aanlegkosten, maar ook voor hoge onderhoudskosten, die vervolgens worden doorberekend aan de weinige aansluitdeelnemers.

Er zijn dan ook grote schommelingen in met name de jaarlijkse afvalwaterheffingen - in een vergelijking in heel Duitsland kunnen ze voor een gemiddelde eengezinswoning tussen de € 250 en € 1.000 liggen - dit zijn kostenverschillen van bijna vier keer.

Verzekeringsmaatschappijen berekenen hun premies ook op basis van het individuele risico op schade - in gebieden met frequente hevige regenbuien of andere mogelijke bedreigingen is de verzekering navenant duurder. Ook hier spelen de locatie en locatie van het gebouw altijd een rol.

Vraag: Is de eenheidswaarde dan ook van belang voor gemeentelijke belastingen?

Kostentracker-expert: ja, vooral voor onroerendgoedbelasting. De eenheidswaarde van de woning is belangrijk voor de berekening van de onroerende voorheffing.

De berekening van de normwaarde kan ingewikkeld zijn - grofweg wordt de waarde van het huis teruggebracht tot een waarde van 1935 (of 1964 in de nieuwe deelstaten). Deze waarde wordt gebruikt als het gaat om onroerende voorheffing.

Met behulp van deze schaalvergroting naar waarden uit het verleden moet de waarde van een huis ongeacht het bouwjaar en de aankoopprijs vergelijkbaar gemaakt worden.

Vraag: Er kunnen grote verschillen zijn in verwarmings- en elektriciteitskosten, toch? Waarom is dat?

Kostentracker-expert: Ja - het gaat van erg goedkoop naar erg duur.

Enerzijds is dit te wijten aan het type verwarmingssysteem: zelfs bij dezelfde verwarmingsbehoefte (we gaan als voorbeeld uit van 10.000 kWh / jaar) kunnen de kosten voor warmte variëren tussen ongeveer 3,5 cent / kWh en meer dan 10 cent, afhankelijk van het type verwarming / kWh. Als je alleen met elektriciteit zou verwarmen (wat niemand doet), zouden de verwarmingskosten tussen de 20 cent / kWh en 28 cent / kWh bedragen.

Als je dit kort extrapoleert, kunnen de verwarmingskosten 350 EUR of 1.000 EUR bedragen voor conventionele verwarmingssystemen, voor elektriciteit zou dit 2.000 EUR tot 2.800 EUR per jaar zijn. Er zijn enorme verschillen - zelfs bij dezelfde verwarmingsbehoefte, alleen vanwege het type verwarmingssysteem.

Vervolgens moet u het rendement van de verwarming berekenen. Moderne systemen met condensatietechnologie hebben vaak tot 15% - 20% minder verwarmingsenergie nodig omdat ook de afvalwarmte van de uitlaatgassen wordt gebruikt. De stookkosten kunnen daardoor met hetzelfde percentage worden verlaagd.

Als er ook thermische zonne-energie wordt gebruikt om de verwarming te ondersteunen, kan op gunstige locaties nog eens 15% - 20% op de verwarmingskosten worden bespaard.

lopende-kosten-huis

Hoeveel u aan verwarmingskosten kunt verwachten, hangt voornamelijk af van het type verwarmingssysteem

Als je gebruik maakt van alle beschikbare opties - nog steeds met dezelfde verwarmingsbehoefte - kunnen de verwarmingskosten ongeveer 180 EUR of 1.000 EUR per jaar bedragen. In het ene geval is dat meer dan vijf keer zoveel als in het andere - dit heeft natuurlijk ook een flinke impact op de maandelijkse financiële lasten van de woning.

Zoveel stookkosten verlagen gaat natuurlijk gepaard met bijbehorende investeringen, maar op lange termijn kan het de moeite waard zijn, zeker als je een hogere verwarmingsbehoefte hebt dan de zeer zuinige 10.000 kWh per jaar. Bovendien kunt u ook profiteren van overeenkomstige subsidies voor het upgraden naar dergelijke energiebesparende verwarmingstechnieken.

De goedkoopste verwarmingstechnologie is meestal biomassa (pellets, houtsnippers), gevolgd door aardgas, dat nog steeds vrij goedkoop is met ongeveer 6 cent / kWh. De olieprijs kan schommelingen veroorzaken in olieverwarmingssystemen - afhankelijk van de olieprijs liggen de kosten tussen ongeveer 6,5 cent / kWh en 10 cent / kWh. Vloeibaar petroleumgas heeft ook een vergelijkbaar fluctuatiebereik, terwijl stadsverwarming doorgaans aan de bovenkant van deze prijsklasse scoort.

Vraag: Hier wordt echter niet eens aan isolatie of energiezuinige renovatie gedacht, toch?

Kostentracker-expert: nee - de hierboven weergegeven kostenverschillen zijn uitsluitend gebaseerd op het type verwarming.

Als je naar de effecten van moderne isolatie kijkt, kun je zien hoe effectief het kan zijn:

Energetische standaardVerwarmingsbehoefte per m² en jaar
Gebouwd voor 1977, niet gerenoveerd300 kWh / m² per jaar of zelfs meer
Verordening thermische bescherming 1977200 kWh / m² - 250 kWh / m² per jaar
volgens de thermische isolatie verordening 1995ongeveer 100 kWh / m² per jaar
EnEV 2009ongeveer 60 kWh / m² - 100 kWh / m² per jaar
huidige EnEV (nieuwbouw)ongeveer 50 kWh / m² - 70 kWh / m²
Energiezuinige woning / efficiëntie woningongeveer 20 kWh / m² - 50 kWh / m² per jaar
Passief huisminder dan 20 kWh / m² per jaar

Dit laat zien hoe groot de verschillen kunnen zijn door isolatie.

Een woning van 140 m² uit de jaren 60 heeft een verwarmingsbehoefte van minimaal 42.000 kWh / jaar, terwijl een modern huis volgens de huidige EnEV-norm slechts 7.000 kWh - 10.000 kWh / jaar van dezelfde grootte heeft.

Dit resulteert weer in aanzienlijke verschillen in stookkosten.

Als je zowel het type verwarming als de isolatienorm bij elkaar optelt, kost het oude huis met een oud, duur verwarmingssysteem tot 4.200 EUR per jaar, terwijl hetzelfde gebouw met een efficiënt verwarmingssysteem, geïsoleerd volgens de huidige norm. , kost 180 EUR - 250 EUR Kosten per jaar. Er zijn enorme verschillen.

Vraag: Hoe berekent u de onderhoudskosten?

lopende-kosten-huis

Renovatiewerkzaamheden zijn meestal erg duur, vooral bij oude gebouwen

Kostentracker-expert: bij oudere gebouwen in een niet-gerenoveerde staat moet u rekening houden met aanzienlijk hogere onderhoudskosten dan bij een modern, nieuw gebouwd gebouw.

Eigenlijk is de berekening van een onderhoudsreserve alleen nodig voor verhuurders van appartementsgebouwen - vanwege hetzelfde probleem met eengezinswoningen, namelijk dat reparatie-, onderhouds- en servicewerkzaamheden die met regelmatige tussenpozen moeten worden betaald, is de berekening logisch daar ook.

Ook voor verhuurders is er geen wettelijk voorgeschreven rekenmethode - de wet spreekt alleen van een “passende reserve”.

In de praktijk kunt u echter de zogenaamde Peters-formule gebruiken.

Productiekosten (bouwkosten) van het gebouw per m² x 1,5 / 80=jaarlijkse onderhoudskosten per m²

Als u dit resultaat vermenigvuldigt met het aantal vierkante meters en het deelt door 12, weet u welk maandelijks bedrag u opzij moet zetten voor toekomstige reparaties. De productiekosten per m² vind je in de bouwplannen van het gebouw. Deze berekening moet echter met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt voor huizen die ouder zijn dan 80 jaar.

De formule is gebaseerd op een statistisch bepaalde gemiddelde waarde, wat inhoudt dat binnen 80 jaar reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan gebouwen circa 1,5 keer de productiewaarde moeten worden uitgevoerd.

Bij oudere gebouwen klopt de formule van Peters vaak vrij goed; de factor 1,5 is vaak iets te laag vanwege kostenverschillen voor werkzaamheden op individuele gebieden. Geef uzelf hier dus een veiligheidsmarge als bouwwerkzaamheden in uw regio duurder zijn dan elders (bijvoorbeeld in grootstedelijke gebieden).

Met een nieuw pand kunt u het uzelf ook gemakkelijker maken:

Neem gewoon 0,8% tot 1% van de aankoopprijs of de bouwkosten na oplevering als jaarlijkse onderhoudsreserve en u bent altijd aan de veilige kant en kunt bijna alle verschuldigde reparaties uit de reserve betalen.